《眉山市物業(yè)管理條例》2021年1月1日起施行，多部門回應(yīng)物業(yè)費繳納、維修資金管理等熱點問題

《條例》明確物業(yè)管理工作要堅持黨建引領(lǐng)的原則，引導(dǎo)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織，開展黨的活動。街道辦事處和社區(qū)居委會具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)成立黨組織，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會成立黨組織，為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)立的黨組織開展活動提供必要條件。

業(yè)委會的成立一直存在推動難的問題。《條例》首先從業(yè)委會籌備經(jīng)費入手，明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費繳存至街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）指定賬戶。其次是通過微信、短信、電子郵件等方式解決投票難問題，明確區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主信息決策平臺，供業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會和業(yè)主使用。三是確定業(yè)委會任職禁止性條款，明確未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費、依法被納入失信被執(zhí)行人名單等行為不得作為業(yè)委會候選人。

《條例》明確建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程綜合竣工驗收備案前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房進(jìn)行裝修，裝修應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足基本辦公功能。裝修標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

《條例》明確主管部門要規(guī)范細(xì)化申請使用流程，制定住宅專項維修資金應(yīng)急使用備案申請表、使用方案、審批表等示范文本。維修資金的管理遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、按戶核算、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時補交。對于出現(xiàn)屋頂防水損壞造成滲漏的，電梯、消防、安防、無障礙設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備故障，存在嚴(yán)重安全隱患等六項緊急情況時可申請應(yīng)急使用維修資金，手續(xù)齊全的自申請之日起三個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。

答：長期以來街道和社區(qū)干部缺乏物業(yè)管理工作的抓手，《條例》中明確了街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理工作中的主體職責(zé)，包括具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，建立健全物業(yè)管理工作長效機制；為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)立的黨組織開展活動提供必要條件；組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備、成立和換屆工作；組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律法規(guī)的決定；制止、報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為；指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理實施；依法調(diào)解、處理物業(yè)管理矛盾糾紛。社區(qū)居委會指導(dǎo)和協(xié)助轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理工作。

《條例》明確，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將老舊住宅小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，準(zhǔn)確認(rèn)定范圍、統(tǒng)籌安排時序、科學(xué)編制計劃、合理確定項目，落實補助資金加強老舊住宅小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施或者公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、更新、改造、提升，逐步改善老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境。支持老舊小區(qū)加裝電梯。物業(yè)配套設(shè)施完善的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，鼓勵選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理；物業(yè)配套設(shè)施不完善的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業(yè)服務(wù)。

《條例》明確對于業(yè)主的認(rèn)定有明確的標(biāo)準(zhǔn)，依法登記取得房屋所有權(quán)的為業(yè)主。物業(yè)的承租人、借用人或者實際使用物業(yè)的其他人是物業(yè)的使用人。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)及費用承擔(dān)、支付方式由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

業(yè)主的權(quán)利包括按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，并監(jiān)督合同履行；依法申請成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會委員、候補委員，并依法享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會工作，申請罷免業(yè)主委員會委員、候補委員；對物業(yè)使用、維護(hù)、改造等方案進(jìn)行監(jiān)督；反映、舉報、勸阻、制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、侵占綠地等行為等。

業(yè)主的義務(wù)包括按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用；物業(yè)使用人變更的，書面告知物業(yè)服務(wù)人；對相鄰業(yè)主專有部分維修維護(hù)提供必要配合；在房屋外墻安裝空調(diào)外機、雨棚、晾衣桿等延伸構(gòu)建或者附加結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，并提前告知業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)人，不得破壞房屋建筑結(jié)構(gòu)，危及公共安全，影響整體風(fēng)貌等。

《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人及業(yè)主委員會可以通過上門催交、限期交納等方式催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請仲裁或者提起訴訟，相關(guān)業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，依法按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。物業(yè)受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等及時告知物業(yè)服務(wù)人。

《條例》明確，業(yè)主大會會議表決形式增加微信、APP平臺等方式，但采用新的網(wǎng)絡(luò)投票形式的，應(yīng)當(dāng)如實反映業(yè)主意愿，具有可追溯性。區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主信息決策平臺，供業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會和業(yè)主使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以棟、單元、樓層為單位共同推選樓棟長，樓棟長經(jīng)書面委托可以代表本片區(qū)業(yè)主參加業(yè)主大會會議。樓棟長參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

明確業(yè)主委員會可以設(shè)置候補委員，候補委員名額不得超過業(yè)主委員人數(shù)的百分之五十。業(yè)主委員會出現(xiàn)缺額時，應(yīng)當(dāng)按照候補委員得票數(shù)順序進(jìn)行遞補，并將人員變動情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告十五日。